Главная » Маникюр

Рейдерские базы и редеры. Как защитить свою квартиру от рейдеров Кто занимается квартирным рейдерством

В последнее время стало модным обсуждать будущие законодательные поправки, которые «защитят» предпринимателей от рейдеров. Наиболее часто упоминаются, в этой связи, новации, направленные на ужесточение наказания за подделку учредительных документов, за вынесение неправосудных решений и т.д. Вместе с тем, остается в стороне вопрос, который, возможно, и не закрыл бы тему рейда на 100%, но все-таки существенно осложнил бы захватчикам жизнь.
О пресловутом человеческом факторе и его роли в возможной рейдерской атаке на предприятие рассказывает Эдуард Савуляк, директор московского офиса «Tax Consulting U.K.».

Действительно, ни для кого не секрет, что зачастую захват не обходится без «вербовки» рейдерами сотрудников или акционеров компании-цели и формировании из них так называемых инициативных групп, выступающих фактически в роли «пушечного мяса» в битве за собственность.

Как же рейдеры находят внутри компании сотрудников, которые помогают им в дальнейшем захватить предприятие?

Справедливости ради следует отметить, что большинство рейдеров-коммуникаторов (а именно они специализируются на первичном сборе информации о компании-цели, поиске конфликтов и на формировании инициативных групп) в прошлом - хорошие психологи или бывшие сотрудники спецслужб. Именно поэтому они нередко стараются играть на самых тонких струнах человеческой души. Впрочем, не брезгуя, тем не менее, и хорошо зарекомендовавшими себя приемами в виде банального подкупа и шантажа.

Но, как правило, рейдеры не ставят себе задачу, чтобы сотрудники компании-цели сделали за них всю «работу». Вполне достаточной услугой, ожидаемой от сотрудников, окажется свежий реестр и описание ситуации на предприятии. То есть, кто сколько зарабатывает, кто принимает решения или влияет на их принятие, какие существуют скрытые конфликты, скрываются ли доходы компании от налогообложения, какие «скелеты» есть в шкафу у генерального директора, главного бухгалтера, ключевых акционеров и т.д. Этой информации чаще всего бывает достаточно, чтобы успех захвата был предопределен.

Соответственно, и интерес рейдеры в основном проявляют к сотрудникам, которые потенциально имеют доступ к такой информации (как правило, это - секретари, кадровики, бухгалтеры, IT-специалисты). Не следует забывать, что «слить» реестр, интересующей рейдеров компании, могут не только ее сотрудники, но и персонал специализированной фирмы, которая этот реестр ведет. Соответственно, в компании-жертве об этом и знать не будут.

К сожалению, «черный рынок» реестров существует уже не первый год. Способствуют же наживе нечистых на руку сотрудников огромные суммы, которые рейдеры готовы платить. Цена реестра зависит от количества акционеров и может варьироваться в пределах от 2-3-х тысяч до 150 тысяч долларов. Отдельное «спасибо» в материальном выражении ожидает сотрудников, которые в перспективе будут совершать обход своих коллег и производить скупку акций или открытую агитацию «за новую власть». Как правило, в этой роли выступают бывшие сотрудники предприятия, находящиеся сейчас на пенсии.

Итак, рассмотрим, как именно рейдеры могут «зайти» на предприятие и кто же является тем кандидатом, на которого они постараются выйти в первую очередь для достижения своих целей?

Перечень сотрудников, с которыми рейдер захочет установить контакт:

  • Сотрудник-мишень: Первые лица компании
  • Облик рейдера: Журналист второсортного издания
  • Цель рейдера: Как говорят рейдеры: «Тщеславие - наш любимый грех!» Появление в офисе человека с «корочками» журналиста - самый распространенный и недорогой способ проникновения на предприятие. Цель - понять, сколько может стоить компания как бизнес, либо как имущественный комплекс.

    • Понять структуру акционеров, «заглянуть» в реестр, учесть возможные конфликты, выявить лиц, реально принимающих решения. Узнать существует ли у действующего генерального директора поддержка в местных налоговых и правоохранительных органах. На основании косвенных признаков о заработной плате сотрудников можно определить цену покупки акций. Встретиться с неформальными лидерами предприятия, понять, из кого можно сформировать инициативную группу. Все это рейдер сможет узнать просто -«взяв интервью» у первых лиц компании.

    Очень часто сами руководители или их недалекие замы, польщенные неподдельным интересом к своей персоне, выкладывают всю подноготную и о своей компании, и о себе лично. Выявить рейдера в облике журналиста сравнительно просто. Если у «журналиста» при себе нет ничего, кроме сомнительных «корочек», журнал выпускается нерегулярно и в «электронной версии», а статей «журналиста» там нет вовсе - почти наверняка перед вами рейдер-коммуникатор.

  • Сотрудник-мишень: Первые лица компании, бухгалтеры, кадровики, IT-специалисты и секретари
  • Облик рейдера: Новый, очень компетентный сотрудник («крот»)
  • Цель рейдера: Один из самых дорогих способов проникновения на предприятие. Используется в масштабных проектах (от $50 млн.). Если на предприятие запущен «крот», значит первичный сбор информации о компании уже произведен. Более того, эта информация очень заинтересовала заказчика.

    • Появление «крота» - предвестник скорого начала захвата компании. Основная цель «крота» - стать для коллектива своим, получить полный реестр акционеров, начать вербовку лидеров инициативных групп по скупке акций. Кроме этого, «крот» готовит аналитическую информацию для налоговых и правоохранительных органов о всех возможных нарушениях предприятия. С началом активной стадии захвата «крот» информирует заказчика обо всех инициативах, предпринимаемых генеральным директором компании в плане защиты.

    Выявить «крота» можно. Такой сотрудник почти всегда является идеальным кандидатом для своей должности. Как правило, он обладает сверхкомпетенцией, но, при этом, готов работать за сравнительно небольшие деньги. Такой сотрудник очень общителен и ищет подходы к работникам бухгалтерии, сотрудникам, ведущим реестр акционеров, секретарям руководителей. Излюбленное место работы «крота» - IT-департамент, .

  • Сотрудник-мишень: Сотрудники, стоящие в оппозиции действующему руководству, а также сотрудники, ведущие реестр акционеров
  • Облик рейдера: Хороший парень
  • Цель рейдера: Достаточно распространенный и сравнительно недорогой способ получения информации о предприятии. Основная цель - понять структуру акционеров, «заглянуть» в реестр, учесть возможные конфликты, выявить лиц, реально принимающих решения. Узнать, существует ли у действующего генерального директора поддержка в местных налоговых и правоохранительных органах. На основании косвенных признаков о заработной плате сотрудников можно определить цену покупки акций. Встретиться с неформальными лидерами предприятия, понять, из кого можно сформировать инициативную группу.

    • Общаться предпочтет с лицами, находящимися в «оппозиции» руководству компании. Знакомится с ними, как правило, «случайно». Перед дамами может предстать даже в образе «жениха».

    Основная отличительная черта такого персонажа - патологический интерес к реестру акционеров.

  • Сотрудник-мишень: Сотрудники, стоящие в оппозиции действующему руководству, а также сотрудники ведущие реестр акционеров
  • Облик рейдера: Работодатель
  • Цель рейдера: Один из дополнительных и сравнительно недорогих способов получения информации о предприятии. Как правило, заманчивые предложения от «работодателя» получают сотрудники, связанные с ведением реестра акционеров, бухгалтеры и «оппозиция». Основная цель - понять структуру акционеров, «заглянуть» в реестр, учесть возможные конфликты, выявить лиц, реально принимающих решения.

    • Основная отличительная черта такого персонажа -интерес не к компетенциям сотрудника, и даже не к клиентской базе компании, а к реестру акционеров.

  • Сотрудник-мишень: Первые лица компании, сотрудники, стоящие в оппозиции действующему руководству, а также сотрудники, ведущие реестр акционеров
  • Облик рейдера: Инвестор
  • Цель рейдера: Не очень распространенный способ получения информации о предприятии. Причина в том, что этот способ требует участия «в массовке» целой группы коммуникаторов: инвестора (со всеми производящими впечатление атрибутами), водителя, секретаря, менеджера проекта и т.д.

    • Кроме этого, игры «в инвестора» подразумевают как минимум месяц на то, чтобы произвести впечатление. Проводятся совместные мероприятия, встречи с чиновниками и банкирами, подготавливается «план», предусматривающий расширение производства и т.д. Основная цель - как и прежде, понять структуру акционеров, «заглянуть» в реестр, учесть возможные конфликты, выявить лиц, реально принимающих решения. Общаться предпочитает в основном с первыми лицами компании.

    Основная отличительная черта инвестора - достаточно поверхностное знание производственного процесса предприятия, на которое он хочет потратить «уйму денег» и патологический интерес к реестру акционеров.

    Таким образом, ситуации, когда рейдеры открыто вербуют или «покупают» сотрудников для захвата предприятия, возникают достаточно нечасто. Банальные должностные преступления сотрудников в пользу рейдеров, справедливости ради, также нельзя назвать сложившейся и устоявшейся практикой.

    Вместе с тем, ситуации, когда сотрудники (как высшего, так и низшего звена) допускают преступную халатность в отношении информации, являющейся коммерческой тайной, встречаются, как говорится, на каждом углу.

    В заключении хотелось бы обратить внимание читателей на следующий, теперь уже исторический, факт: одна из самых успешных рейдерских команд, промышлявших в Москве в период с 1998-го по 2007-й год, начинала как... компания, оказывающая услуги по уборке помещений. Уверены ли Вы, что в мусорных ведрах и на столах сотрудников вашей компании НЕТ НИЧЕГО ЛЮБОПЫТНОГО?

Рейдерством называется незаконное поглощение или захват собственности. Во всех случаях это происходит вопреки воле его собственников или руководителя. Захват бизнеса посредством рейдерства называют рейдерским захватом. Также в процессах поглощения бизнеса через рейдерство нередко имеет место корпоративный шантаж («гринмейл»).

Кто такие рейдеры, и какие у них методы?

Изначально слово «рейдер» произошло от английского «raider» (налётчик, захватчик), что в пределах США имеет такой же смысл, как и в России. Любимый метод давления на жертву – уголовное преследование с серьёзным информационным сопровождением. В таких условиях собственники рискуют потерять не только имя, клиентов и имущество, но даже и свободу (например, если мошенники обладают информацией о «чёрном» способе вывода средств в организации).

Рейдеры находят лазейки не только в законодательстве, но и в положениях самой компании, которая является жертвой. Найдя слабые места, у рейдеров появляется возможность абсолютно без труда произвести рейдерский захват собственности.

Разделяют три способа воздействия рейдеров на жертву. Рассмотрим эти формы рейдерства поподробнее:

  1. Белое рейдерство. Так называются действия по силовому поглощению организации, но строго соответствующие законам. Как пример, одним из методов является использование семейных проблем собственника или ввод в заблуждение касательно характера предполагаемой сделки (вместо залога на квартиру подписывается договор купли-продажи и т. д.). Защищаться от такого вида рейдерства можно через судебные и административные органы.
  2. Серое рейдерство. Наиболее распространённый способ воздействия с применением условно законных способов. Действия «серых» рейдеров и подробная схема их деятельности, зачастую, невообразимо сложна. По этой причине разобраться в ней тяжело даже квалифицированному специалисту. Защититься от такой формы рейдерства сложнее всего, так как основной упор здесь идёт на несовершенство законодательной системы и пробелы в некоторых законах. Из-за этого привлечь к ответственности таких рейдеров практически невозможно, ведь де-факто они не нарушали законодательство.
  3. Чёрное рейдерство. Употребляется этот термин по отношению к захвату организации при поддержке криминальных методов. В этой форме рейдерства используется правило: «На войне все средства хороши». В ход идут абсолютно все способы силой захватить собственность:
  • фальсификация документов;
  • подкуп силовых ведомств, судей, чиновников;
  • мошенничество в любых видах;
  • шантаж;
  • избиения;
  • угрозы;
  • похищения;
  • в нередких случаях возможны даже убийства.

Защищаться от такого вида рейдерства следует через суд и правоохранительные органы.

Рейдерские захваты направлены не только в сторону бизнеса (организаций, компаний и пр.), а распространяются на любые виды собственности, в том числе обычные квартиры.

Суть и методы рейдерского захвата

Говоря иначе, на данный момент рейдеры – команда первоклассных юристов, которые тщательно изучают все мелочи касательно своей жертвы и осуществляют объёмную предварительную работу:

  1. Экономика. Анализируются финансовые показатели:
  • чистая прибыль предприятия;
  • стоимость земельных активов и т. д.
  1. Оборона. Выясняются подробности охранных служб в пределах организации, наличие у собственника знакомых в органах местной власти и прокуратуре.
  2. Остальные мероприятия. Подкуп инспекторов, судей, локальной власти.

Эти средства также используются непосредственно перед рейдерским захватом.

В прошлом рейдерским захватом назывались мероприятия, когда в здание проникали вооружённые люди в чёрных масках и заставляли всех без исключения людей и работников покинуть организацию с минимумом личных вещей. После чего определёнными методами устраивали в здании некоторые перестановки, изменяли и подделывали документы без ведома сотрудников, изымали уже существующие, чтобы в будущем использовать их против своей жертвы и т. д. Но в современном мире силовые мероприятия почти не встречаются и им на замену пришли гораздо более изощрённые способы рейдерского захвата:

  1. Махинации с акциями. Мошенники любыми доступными способами скупают акции, после чего всеми возможными средствами подрывают работу предприятия делая условия для продолжения работ невыносимыми. Судебные разбирательства в таких условиях длятся по несколько месяцев и обычно это заканчивается уничтожением бизнеса.
  2. Давление общественности. Рейдеры подстёгивают к давлению на владельца жителей близлежащих строений при помощи демонстраций. Причинами могут выступать:
  • загрязнение окружающей среды;
  • повышенная шумность производственных процессов и т. д.

Вместе с этим подключается пресса и определённые проверяющие службы (зачастую, подкупленные), которые в итоге «находят» множество проблем в работе организации или предприятия.

  1. Банкротство. Рейдеры приобретают денежные обязательства организации, но в итоге предоставляют абсолютно невыполнимые требования. Погашение долгов оказывается невозможным, после чего следует банкротство и компания (зачастую довольно успешная) приобретается за минимальную сумму.

Важно отметить, что хоть указанные методы и считаются нечестными, но с законодательной и юридической точки зрения – они полностью законны.

Суть рейдерского захвата состоит из двух, наиболее часто встречающихся причин:

  1. Расширение бизнеса. Когда одному предприятию начинает мешать другое, ведущее похожую деятельность, владелец прибегает к услугам рейдеров для захвата конкурента. В последствие происходит поглощение организации. Поглощением является сделка, в ходе которой приобретается более 30% уставного капитала (акций, долей) и устанавливается 100-процентный контроль над компанией. В конечном итоге поглощаемая компания присоединяется к основной.
  2. Распродажа активов. Когда был осуществлён захват, начинается продажа оборудования, снос здания и т. д. То есть происходит полноценное уничтожение материальных активов.

В следующем видео можно посмотреть пример рейдерского захвата собственности (2011 год). В нём чётко разобраны действия рейдеров по захвату организации.

Законодательство против рейдеров

К сожалению, всем известно, что законодательство несовершенно. В отношении рейдерского захвата в действующем законодательстве не существует его чёткого определения. Поэтому меры наказания и уголовная ответственность по отношению к рейдерам сводится лишь к дополнительным нарушениям законов, например, мошенничество, превышение полномочий, подкуп, подделка документов и т. д.

В 2010 году благодаря Д.Медведеву были осуществлены изменения в уголовном кодексе и ст. 151 УПК РФ, которые должны были ужесточить наказания за рейдерские захваты и связанные с ними преступления.

Эти нововведения позволили привлекать к ответственности злоумышленников ещё на начальном этапе захвата. Если раньше сроки были условными и символическими, то сейчас:

  1. За фальсификацию ЕГРЮЛ и реестра владельцев ценных бумаг грозит штраф (100-300 тыс. руб.) и тюремное заключение на 2 года.
  2. За угрозы насилия рейдер лишается свободы на 3-7 лет и помимо этого обязан выплатить штраф (до 500 тыс. руб.).
  3. За подмену результатов и решений собрания акционеров или совета директоров грозит штраф (100-500 тыс. руб.) либо денежное взыскание (100-300 тыс. руб.) с последующим тюремным сроком до 5 лет (в зависимости от тяжести преступления).

Помимо прочего умышленное коверкание результатов голосований при обсуждении каких-либо вопросов также будет считаться преступлением.

Однако важно отметить тот факт, что если рейдерский захват был осуществлён без применения насилия, мошенничества и т. д., то есть полностью легально и не нарушая законы, то привлечь рейдеров к ответственности не представляется возможным.

Можно понять и законодательство в этом вопросе. Если полностью ужесточить законы касательно этой и многих других ситуаций, удастся полностью искоренить преступления, но жизнь простых граждан станет невыносимой. Это палка с двумя концами, и найти решение для этой ситуации, по крайней мере, на данный момент, невозможно.

Защита от рейдерских захватов

Основным способом защиты своего предприятия или организации от рейдеров является превентивная защита . Имеется в виду, что меры противодействия должны предупреждать возникновение таких ситуаций, а не решать их уже после самого захвата. Основной идеей является тщательная правовая диагностика деятельности. Особое внимание стоит уделить рискам и рекомендациям по их устранению.

При достаточном количестве денежных средств следует воспользоваться услугами ЧОП (частные охранные предприятия), которые в ключевой момент не позволят рейдерам попасть в здание. Либо смогут оказать сопротивление, если захватчики уже успели проникнуть внутрь и попытались навести там свой порядок.

Тем не менее помните, что рейдеры известны подкупом не просто так и за круглую сумму ЧОП может сыграть им на руку, а владельцу компании – в убыток. Поэтому следует пользоваться услугами таких предприятий только тогда, когда у них есть довольно громкое имя и очень серьёзная репутация. В таких условиях сохранение своего статуса для этой организации будет стоить гораздо больше, чем нелепая взятка от рейдеров.

Также следует создать юридический отдел, состоящий из квалифицированных специалистов, который будет заниматься минимизацией попыток захвата. Документы устава и финансовой отчётности следует хранить в надёжном месте и иметь заверенные нотариально дубликаты всех важных бумаг. Также хорошим противодействием рейдерскому захвату будет наличие «своих» людей на ключевых должностях.

Лишь грамотная защита в суде профессиональным юристом (специализирующимся в этом направлении) и доказанные факты мошенничества, фальсификации и шантажа помогут справиться с рейдерской атакой на бизнес. Других способов справиться с рейдерами на данный момент, к сожалению, не существует.

Признаки рейдерства и группа риска

Предпосылками к рейдерству могут являться такие ситуации:

  • серьёзные ссоры партнёров друг с другом;
  • покупка кредиторской задолженности компании;
  • частые просьбы акционеров о предоставлении документации, относящейся к коммерческой тайне;
  • недовольные миноритарные акционеры;
  • частые проверки налоговых органов;
  • чересчур острая борьба с конкурентами, вплоть до выходящей за пределы законного поля;
  • множественная подача исков в суд акционерами;
  • внутрикорпоративные конфликты.

Также если во время сделки определённые лица требуют предоставить документы никак к ней не относящиеся (либо их наличие не несёт в себе смысла) и настаивают на этом даже после расспросов, скорее всего имеет место рейдерство.

В группу риска попадают не только крупные компании, но также средний и малый бизнес. Причём у последних шансы попасть под рейдерский захват явно выше из-за того, что недостаток соответствующих ресурсов не позволяет таким организациям обеспечить себе качественную защиту.

Наиболее часто рейдерам интересны компании, владеющие:

  • недвижимостью;
  • оборудованием с высокой ценностью;
  • значительной суммой средств на счетах;
  • обилием имущественных и неимущественных прав.

Рейдерство не стоит на месте и со временем становится всё изощрённее, а найти виновных и заставить их ответить за преступления с каждым годом всё труднее. Тем не менее, если серьёзно подготовиться к возможному рейдерству и обезопасить себя со всех возможных сторон, шансы на захват Вашей компании сильно упадут, но, к сожалению, не всецело.

Сегодня мы бы хотели с вами поговорить по поводу Рейдорских Баз. Многие игроки Last Day on Earth не заметили того что разработчики анонсировали многие интересные вещи. Также в этой статье будут интересные факты по поводу самой игры Последний День на Земле.

Давайте начнем с ого что просто посмотрим на Арт который нам предоставили разработчики в официальной группе ВКонтакте

Как пишут разработчик

“Работаем над рейдерскими базами. Об их функционале расскажем позже, а пока поделимся первым скетчем.”

Кого копируют студия создавая дополнение?

На самом деле складывается впечатление что студия “Кефир ” делая дополнение копирует одну из компьютерных игр, а сейчас это стало еще более явно.

Игроки подмечают что радио с кодом от бункеров, да и сами названия бунеров Альфа и Браво напоминают Fallout

Кто такие Рейдеры?

Многие интересуются кто такие Рейдеры. Кто то предполагает что это те игроки которые будут нападать на чужие базы, но при этом задаются вопросом – Как? В игре же нет онлайна? На самом деле все проще, Рейдеры скорее всего будут офлайн персонажи. У них будут базы и на них надо будет ходить в рейд как например на бункер Альфа. Это просто бандиты, опять же отсылка к Fallout 4, возможно они и на вас будут нападать.

В конце хотели бы услышать ваше мнение в комментариях по поводу рейдеров и копируют ли разработчики другую игру?

Волна долевого рейдерства сегодня идёт по всей стране. Захватчики чужих квадратных метров буквально выживают граждан из их квартир. На полуострове таких случаев, конечно, меньше, и далеко не все они становятся достоянием общественности. Есть ли способ выставить за порог непрошеных соседей?

Чтобы шантажировать хозяев квартир, к ним подселяют многочисленные этнические группы.
Фото: smartnews.ru

Недорого, но выгодно

«Долевое» квартирное рейдерство - это вполне законный бизнес с небольшим душком. И если раньше представителей данного бизнеса можно было сосчитать на пальцах, то сейчас целые агентства недвижимости массово подсели на такое квартирное рейдерство. Схема бизнеса очень проста: купить долю квартиры у отчаявшегося содольщика за смехотворные деньги, вселиться в жилое помещение, быстро склонить оставшихся дольщиков к общей продаже всей квартиры целиком, при этом поровну поделив деньги (согласно размеру доли). Таким образом, прибыль создаётся за счёт финансовых потерь продавца, который первым продал свою долю квартирным рейдерам почти за бесценок. Весь соблазн - в очень высокой рентабельности, которая всегда составляет не менее 50% от вложенных средств, а иногда переваливает и за 300%. Ведь покупается доля как неликвид. То есть как актив очень плохого качества. Впрочем, далеко не всегда оставшиеся дольщики получают у рейдеров приличные деньги - частенько их просто выживают из ставшей вдруг коммунальной квартиры так называемые профессиональные соседи. Это вполне может быть «скромная таджикская семья» из 12 человек, вселившаяся в малогабаритную двушку, или бывший зек, удовольствовавшийся метрами в чужой однушке. Делить кров и метры с такими подселенцами крайне сложно, а найти покупателя остальной доли весьма проблематично. И только рейдер, затеявший эту игру, может дать за это хоть какие-то деньги. Но, как правило, частные инвесторы имеют незначительные связи в силовых структурах, реже и в криминальной среде. А с мелкими полицейскими чинами всё решается на уровне взятки 3-5 тысяч рублей за «поддержку».

Другое дело - агентство недвижимости, оно покупает долю непосредственно у дольщика изначально дешевле, выкупает в больших количествах все более или менее стоящие варианты, остальное выбрасывает на рынок со своей накруткой. Мало того, что у агентства денег больше, чем у частника, так оно ещё и доли скупает дешевле и выбор имеет более широкий. Агентство делает всё гораздо быстрее, имея штат людей, на которых оформляется недвижимость, целые бригады рейдеров (вспомним «семью» и бывшего осуждённого) для заселения квартир. Стоит учесть, что за агентствами стоят весьма серьёзные люди без национальности, имеющие плотные связи в силовых структурах. С мелкими полицейскими чинами всё решается по звонку, либо приезжают адвокаты или юристы.

И хотя закон чётко оговаривает преимущественное право выкупа у собственника, уже живущего в квартире, на практике доли покупают, как правило, мошенники. А дальше вынуждают продать остальную площадь за бесценок. В этом противостоянии просто не выдерживают нервы. Впрочем, закон запрещает превращать отдельные квартиры в коммунальные. А то, что на таком превращении наживаются все - начиная от риэлторов и заканчивая судьями, так это давно ни для кого не секрет.

Лазейки есть

Скромная семья гражданина С. кредит за квартиру выплатила в рекордные сроки. Но, как оказалось, полунищая жизнь в течение нескольких лет породила разлады в семье, в итоге супруги разошлись, но некоторое время продолжали жить вместе: и ему и ей идти было некуда. А осознание того, что твоя часть квартиры стоит немалых денег, не давала спокойно спать супругам, пусть и в разных комнатах. Деятельная жена вдруг уведомила С. о желании продать свою долю в квартире (одна вторая) за, скажем, 1,2 миллиона рублей. И он согласился, но из-за болезни попросил перенести дату сделки.

Но после выхода из больницы спустя полгода узнал, что на долю бывшей жены наложен судебный арест из-за её долга по займу. Это означало, что никакие сделки с этой собственностью невозможны. А ещё через полгода к нему домой пришли незнакомые люди и предъявили зарегистрированный документ, удостоверяющий право собственности на половину квартиры. В присутствии участкового был демонтирован замок во входной двери, который спустя несколько дней новые жильцы заменили своим... В судах пока гражданин С. не смог отменить сделку купли-продажи.

Отметим, что закон закрепил требование к нотариусам согласовывать с другими владельцами и удостоверять любые сделки с недвижимостью.

Но на практике эти меры оказались недейственными. Выяснилось, что есть много способов обойти правило преимущественной покупки доли. Так, при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, при продаже доли с публичных торгов, при заключении соглашения об отступном. А ещё рейдеры часто используют такой вид сделки, как договор дарения доли.

Решить проблему на корню можно только запретом на продажу «семейных долей» третьим лицам. Вместо этого несговорчивых родственников следует обязать решать вопрос о совместной продаже или выкупе доли в суде, где будут учтены индивидуальные обстоятельства (наличие детей, инвалидности и прочего).

Адвокат Александр Гончаров:

В последнее время наметился положительный сдвиг в действиях полиции. Наряды теперь чаще выезжают по вызову граждан, которым рейдеры выламывают двери. Стражи порядка забирают новых собственников в отдел и разъясняют, что они смогут войти в «долевую» квартиру только при наличии судебного решения о вселении и только в присутствии судебных приставов. Свидетельство о праве собственности на долю квартиры не может служить основанием для принудительного вселения посторонних лиц вопреки согласию проживающих в квартире совладельцев. Что касается судов, если рейдеры выкупают, например, одну четвёртую, то суды встают на сторону тех, кто живёт в этой квартире, и просто отказывают во вселении таким жильцам, считая такую долю ничтожной для проживания.

Квартирную долю никак нельзя привязать к конкретной площади или жилым метрам в квартире. Собственнику жилья может принадлежать любая часть общей собственности. Определить, где именно находится доля - в ванной, коридоре или каком-то другом месте квартиры, невозможно. Это не указывается ни в одном документе. Доля - понятие виртуальное, а вот проблемы с ней могут возникать вполне реальные. Ведь каждый собственник доли вправе распоряжаться ей как ему заблагорассудится: продать или просто подарить, завещать, наконец.

 Как защитить свою квартиру от рейдеров

КАК ЗАЩИТИТЬ СВОЮ КВАРТИРУ ОТ РЕЙДЕРОВ

Ольга Бакушинская


Все очень просто: подделали свидетельство о собственности, доверенность сделали у знакомого нотариуса. А дальше - дело техники.
Юристам и риелторам отлично известно, что оформить липовую доверенность на сделку с имуществом в Москве можно, но хоть один нотариус был за это наказан? Не слышала. Зато видела на программе наглую физиономию женщины, которая, глядя в глаза потерпевшему, уверяла: «Да, вы у меня были. И подпись поставили». И усмехалась. Знала, что выйдет сухой из воды. Так и вышло.
Плодотворная идея рейдеров - покупать доли в квартире у поссорившихся родственников. А потом заселяться и оставшихся выживать. Знаю случай, когда рейдер бегал за хозяевами с бензопилой и грозился отпилить руки, которыми они пишут жалобы. Уж больно квартира была хороша - на Тверской.
За такую некоторые готовы и голову отпилить.
А иногда и подделывать ничего не надо, потому что есть люди, которые берут кредиты у сомнительных контор под залог своего свидетельства о собственности на квартиру! Трудно представить, но и такие дурачки находятся. Кредит копеечный по сравнению со стоимостью квартиры, мошенникам имеет смысл вложиться. Еще и пустую бумажку подписать дадут - якобы не задерживать дорогого клиента. «Потом сами заполним нужные заявления…»
Обычно законные хозяева узнают о постигшей их беде двумя способами. Чаще всего, когда к ним приходят вселяться третьи или четвертые лица в цепочке продаж - так называемые добросовестные приобретатели. «Здрасьте! - говорят они. - А вы когда свои шкафы вывезете?» Дальше начинаются суды, экспертизы, иногда драки и поножовщина. Отбить свою квартиру обратно можно, но долго и дорого. Нужен очень хороший адвокат, иначе судья не назначит нужные процессуальные действия, тогда вы можете остаться без жилья. Нужно огромное терпение, потому что разбирательств будет много, судебных заседаний тоже. И для кого-то все равно это закончится плохо: либо законные владельцы потеряют квартиру, либо приобретатели - деньги. Потому что получить их обратно с мошенников не представляется возможным.
По моему глубокому журналистскому убеждению, в Москве действует несколько преступных группировок квартирных рейдеров, о них время от времени сообщает пресса, наверняка знают их и компетентные органы, но почему-то ничего сделать не могут.
Беспомощные буквально до смешного.
И под дамокловым мечом - каждый. Пока вы читаете эту колонку, к вашей старенькой маме вполне может подбираться на мягких лапах «социальный работник», интересующийся жилищными условиями и предлагающий всяческую помощь в лечении и развлечении.


И все-таки обезопаситься можно. И потратить на это надо всего часа три. Я расскажу, как это сделать в Москве, но то же самое можно и в других городах. Итак, если вы москвич и очень предусмотрительны, то можете сначала в окружном отделении Росреестра получить выписку и убедиться, что с вашей квартирой все в порядке. А потом, и это самое важное, надо пойти в экспедицию головного офиса Росреестра и написать там заявление на бланке в свободной форме о том, что вы запрещаете государственную регистрацию прав на свою квартиру без своего личного участия и доверенностей никому не давали. В заявлении нужно указать причину. Вполне подойдет вот такая формулировка: «Подозреваю, что с моей квартирой могут быть произведены мошеннические действия».
Заявление примут в окне, и вам на руки отдадут второй экземпляр с печатью. Для чего это нужно сделать? Сделку у нечистого на руку нотариуса по поддельным документам вы проконтролировать не можете, но право собственности необходимо регистрировать в обязательном порядке. И вот тут - сюрприз в виде вашего заявления.
Не рейдеры пьют чай на вашей кухне и празднуют победу, а вы пьете чай у себя дома и хвалите себя за мудрое решение.